実家を相続したところ、敷地内や裏山に先祖の墓があった。土地を手放したいが、墓があるままで売れるのか。
結論から述べる。そのままの状態では売却できない。しかし、手順を踏めば売却は可能である。
必要なのは、改葬の許可、墓地の廃止の許可、そして地目の変更である。いずれも行政への申請を伴い、順序を誤ると先に進めない。
本稿では、この手続の流れと、相続における注意点を整理する。
1. まず確認すること——どの種類の墓地か
対応は、墓がどこにあるかによってまったく異なる。
| 種類 | 土地の所有者 | 相続人が持つ権利 | 売却 |
|---|---|---|---|
| 寺院墓地 | 寺院（宗教法人） | 永代使用権 | 不可 |
| 民営霊園 | 公益法人等 | 永代使用権 | 不可 |
| 公営墓地 | 地方公共団体 | 永代使用権 | 不可 |
| 個人墓地・みなし墓地 | 個人 | 所有権 | 手続を経れば可 |
寺院や霊園にある墓の場合、土地は自分のものではない。したがって売却という問題は生じない。
売却が問題となるのは、個人墓地・みなし墓地の場合である。
2. 寺院墓地・霊園の場合——永代使用権であって所有権ではない
寺院や霊園に墓を持っている場合、支払っているのは永代使用料であり、取得しているのは永代使用権である。
これは土地を使用する権利であって、所有権ではない。したがって、第三者に売ることも、貸すこともできない。
墓を必要としなくなった場合に行うのは、売却ではなく返還である。墓石を撤去して更地に戻し、使用権を管理者に返す。支払った永代使用料は、原則として返還されない。
なお、遺骨を他に移す場合には、後述する改葬の手続が必要となる。
3. 個人墓地・みなし墓地とは
地方や農村部では、山林や田畑、自宅の敷地内に墓が建てられていることがある。集落墓地、村墓地などと呼ばれる共同のものもある。
これらは「みなし墓地」と呼ばれる。
3.1 なぜ個人の土地に墓があるのか
現在、墓地の経営には行政の許可が必要である。
墓地、埋葬等に関する法律（昭和23年法律第48号） 第十条 墓地、納骨堂又は火葬場を経営しようとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならない。
許可の権限は、その後の法改正により、市及び特別区の区域内については市長又は区長に移されている。
したがって現在は、個人が自分の土地に自由に墓を建てることはできない。原則として、宗教法人や地方公共団体、公益法人でなければ墓地を経営できない。
しかし、この法律が施行されたのは昭和23年5月31日である。それ以前から存在していた墓地は、許可を受けたものとみなされて存続している。全国各地に残る個人墓地の多くが、これに当たる。
もっとも、先だって私が一括手続した相続案件では、なし崩し的に畑の一角を墓地にしていたケースもあった。経営の許可をそこでは取らない人が多い地方であった。ともかく都道府県の保健所との折衝が大変であった。被相続人は社会的に地位が高いインテリ職業であったにもかかわらず。
3.2 相続する場合の確認事項
被相続人の財産に個人墓地が含まれる場合、まず土地の登記事項証明書を取得し、所有者と地目を確認する。
遺骨を埋葬するには、登記上の地目が「墓地」でなければならない。地目が「墓地」となっている土地は、固定資産税が非課税とされている（地方税法第348条第2項第4号）。
なお、地目が「墓地」であっても、実際に墓が存在するとは限らない。逆に、地目が「山林」や「畑」のままで墓が建っている例もある。登記と現況の双方を確認する必要がある。
4. 売却までの手順
個人墓地のある土地を売却するには、次の順序で進める。
手順一 改葬——遺骨を移す
改葬とは、埋葬した遺骨を他の墓地や納骨堂に移すことをいう。
改葬には市町村長の許可を要する。改葬許可証の交付を受けるためには、通常、次の書類が必要となる。
- 改葬許可申請書
- 埋葬証明書（現在の墓地の管理者が発行するもの。個人墓地の場合は所有者自身が証明する形となる）
- 受入証明書（移転先の墓地・納骨堂が発行するもの）
受入先を先に決めておかなければ、申請できない。永代供養墓、納骨堂、樹木葬、散骨など、移転先の選択肢は複数ある。散骨を選ぶ場合は改葬の扱いが異なるため、事前に市町村へ確認を要する。
手順二 墓石の撤去
改葬許可証の交付を受けた後、遺骨を取り出し、墓石を撤去する。石材業者による作業となる。
私が関与したものは、京都の一等地の墓地であったが、全部で２０数万円の業者への支払いで済んだ。
宗教上の儀式（閉眼供養など）を伴う場合は、あわせて手配する。しばしば高価になる。
手順三 墓地の廃止許可
改葬が完了したら、墓地そのものを廃止する許可を得る。
墓埋法第10条第2項は、墓地の経営者が廃止しようとするときも、経営の場合と同様に許可を受けなければならないと定めている。
この手続が抜けやすい。遺骨を移して墓石を撤去すれば終わりだと考えられがちであるが、登記上・法律上は依然として墓地のままである。
手順四 地目の変更
墓地の廃止許可を受けた後、法務局において地目を「墓地」から「宅地」「雑種地」などに変更する登記を行う。
地目が「墓地」のままでは、通常の不動産取引の対象とすることが困難である。
手順五 売却
ここまで完了して、初めて通常の不動産として売却できる。
5. 相続との関係——民法897条
お墓をめぐっては、相続の場面で特有の問題が生じる。
5.1 お墓は相続財産ではない
民法第八百九十七条 系譜、祭具及び墳墓の所有権は、前条の規定にかかわらず、慣習に従って祖先の祭祀を主宰すべき者が承継する。ただし、被相続人の指定に従って祖先の祭祀を主宰すべき者があるときは、その者が承継する。 ２ 前項の場合において慣習が明らかでないときは、同項に規定する権利を承継すべき者は、家庭裁判所が定める。
系譜、祭具及び墳墓は祭祀財産と呼ばれ、通常の相続財産とは別に扱われる。
すなわち、遺産分割の対象とならない。法定相続分に応じて分けるものでもない。祖先の祭祀を主宰すべき者が、単独で承継する。
承継者を決める順序は次のとおりである。
- 被相続人の指定があれば、その者
- 指定がなければ、慣習による
- 慣習が明らかでなければ、家庭裁判所が定める
祭祀主宰者は、相続人でなくてもよい。相続を放棄した者でも祭祀主宰者となり得る。
5.2 実務上の難所——地目が「墓地」でも祭祀財産とは限らない
ここが実務で問題となる。
登記上の地目が「墓地」であるからといって、その土地が当然に祭祀財産に当たるわけではない。先祖の墓が建っている土地とは限らないし、墓がまったく存在しない場合もある。
登記官には、その土地が祭祀財産かどうかを判断する手段がない。したがって、地目が「墓地」であることのみを理由に、民法897条による承継登記を求めることは適当でないと解されている。
実務上は、現況を確認したうえで、通常の相続による登記とするか、祭祀財産の承継とするかを判断することになる。
この判断を誤ると、後に遺産分割の効力が争われるおそれがある。
5.3 相続登記の義務化との関係
令和6年4月1日から、相続登記が義務化されている。相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、登記の申請をしなければならない。
個人墓地の土地も不動産である以上、この義務の対象となり得る。
「先祖代々のものだから」「誰の名義かも分からない」という状態のまま放置されている例は少なくない。名義人が明治期の人物のままということも珍しくない。
放置すると、相続人の数が世代を経るごとに増え、手続が困難になる。売却を検討する段階では既に十数名の相続人がいた、という事態がしばしば生じる。
私は、１０名くらいのものを扱ったりした事が何回もある。周りの司法書士などはとても敬遠する。
6. 買主への説明——告知義務
墓地を廃止し、地目を変更した後であっても、過去に墓地であった事実は告知事項に当たると考えられている。
不動産取引において、買主の判断に影響を及ぼす事情は説明しなければならない。これを怠ると、説明義務違反としてトラブルの原因となる。
売買契約書や重要事項説明書に記載し、確実に買主へ伝える必要がある。
この点は、売却価格にも影響する。事前に把握しておくべき事情である。
7. よくある誤解
誤解一 墓石を撤去すれば終わりである
改葬と墓石の撤去だけでは、法律上は墓地のままである。廃止の許可と地目の変更が必要となる。
誤解二 自分の土地だから自由に処分できる
所有権はあるが、墓地としての規制が及んでいる。地目が「墓地」である以上、通常の不動産として扱うことはできない。
誤解三 お墓も遺産分割で分ければよい
墳墓は祭祀財産であり、遺産分割の対象ではない（民法897条）。相続人全員で分けるものではなく、祭祀主宰者が承継する。
誤解四 誰も承継したがらないので放置してよい
放置しても所有権は消滅しない。固定資産税は非課税であるため負担を感じにくいが、相続人は増え続ける。年月が経つほど手続は困難になる。
誤解五 遺骨をどこへ移すかは後で決めればよい
改葬許可の申請には、原則として受入先の証明が必要である。移転先を決めなければ、最初の手続に着手できない。
8. まとめ
- 寺院墓地・霊園の墓は永代使用権であり、売却の対象とならない。返還の手続となる
- 個人墓地・みなし墓地は所有権があるため、手続を経れば売却できる
- 手順は、改葬許可（市町村長）→ 墓石撤去 → 墓地廃止許可 → 地目変更 → 売却
- 墓地の廃止許可が抜けやすい。撤去だけでは法律上は墓地のままである
- 墳墓は祭祀財産であり、遺産分割の対象とならない（民法897条）
- ただし地目が「墓地」であることのみで祭祀財産と扱うことはできず、現況の確認を要する
- 相続登記の義務化により、放置は選択肢とならない
- 過去に墓地であった事実は、買主への告知事項である
参考資料
- 墓地、埋葬等に関する法律（昭和23年法律第48号）e-Gov法令検索
- 民法（明治29年法律第89号）第897条 e-Gov法令検索
- 地方税法第348条第2項第4号（墓地の非課税）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 【要記入：所在市町村の改葬許可申請の案内ページ】
相続おもいやり相談室
お墓のある土地の売却は、複数の手続が順序どおりに進んで初めて成立します。
改葬の許可、墓地の廃止の許可、地目の変更、そして相続登記。それぞれ申請先が異なり、必要な書類も違います。どれか一つでも順序を誤ると、次に進めません。
中川総合法務オフィスは、行政書士として改葬許可申請、墓地廃止許可申請といった行政手続に対応しています。登記や不動産の売買については、司法書士・不動産業者と連携して進めます。
ご相談いただける内容
| 手続の全体設計 | 何を、どの順序で、どこに申請するか |
| 改葬許可申請 | 申請書の作成、必要書類の収集 |
| 墓地廃止許可申請 | 申請書の作成、行政との事前協議 |
| 相続人の調査 | 戸籍の収集、相続関係説明図の作成 |
| 遺産分割協議書の作成 | 祭祀財産の承継を含む取りまとめ |
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