1 条文原文
（配偶者居住権）
第千二十八条 被相続人の配偶者（以下この章において単に「配偶者」という。）は、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合において、次の各号のいずれかに該当するときは、その居住していた建物（以下この節において「居住建物」という。）の全部について無償で使用及び収益をする権利（以下この章において「配偶者居住権」という。）を取得する。ただし、被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合にあっては、この限りでない。
一 遺産の分割によって配偶者居住権を取得するものとされたとき。
二 配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき。
２ 居住建物が配偶者の財産に属することとなった場合であっても、他の者がその共有持分を有するときは、配偶者居住権は、消滅しない。
３ 第九百三条第四項の規定は、配偶者居住権の遺贈について準用する。
（審判による配偶者居住権の取得）
第千二十九条 遺産の分割の請求を受けた家庭裁判所は、次に掲げる場合に限り、配偶者が配偶者居住権を取得する旨を定めることができる。
一 共同相続人間に配偶者が配偶者居住権を取得することについて合意が成立しているとき。
二 配偶者が家庭裁判所に対して配偶者居住権の取得を希望する旨を申し出た場合において、居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき（前号に掲げる場合を除く。）。
（配偶者居住権の存続期間）
第千三十条 配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間とする。ただし、遺産の分割の協議若しくは遺言に別段の定めがあるとき、又は家庭裁判所が遺産の分割の審判において別段の定めをしたときは、その定めるところによる。
（配偶者居住権の登記等）
第千三十一条 居住建物の所有者は、配偶者（配偶者居住権を取得した配偶者に限る。以下この節において同じ。）に対し、配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負う。
２ 第六百五条の規定は配偶者居住権について、第六百五条の四の規定は配偶者居住権の設定の登記を備えた場合について準用する。
読解に必要な関連条文を挙げる。
（特別受益者の相続分）
第九百三条第四項 婚姻期間が二十年以上の夫婦の一方である被相続人が、他の一方に対し、その居住の用に供する建物又はその敷地について遺贈又は贈与をしたときは、当該被相続人は、その遺贈又は贈与について第一項の規定を適用しない旨の意思を表示したものと推定する。
（不動産賃貸借の対抗力）
第六百五条 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
（不動産の賃借人による妨害の停止の請求等）
第六百五条の四 不動産の賃借人は、第六百五条の二第一項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。
一 その不動産の占有を第三者が妨害しているとき その第三者に対する妨害の停止の請求
二 その不動産を第三者が占有しているとき その第三者に対する返還の請求
（混同）
第百七十九条第一項 同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。
2 配偶者居住権とは何か
配偶者居住権は、平成30年法律第72号による相続法改正の目玉として新設され、令和2年4月1日から施行された制度である。被相続人が所有していた建物に住んでいた配偶者が、その建物に住み続ける権利を、所有権とは別に取得できる。
制度の狙いは、住まいと生活資金の両立にある。従来、配偶者が住み慣れた自宅に住み続けようとすれば、自宅の所有権を相続するほかなかった。ところが自宅が遺産の大半を占める世帯では、自宅を取得すると相続分を使い切ってしまい、預貯金がほとんど手元に残らない。住む場所はあるが生活費がないという事態が生じていた。
配偶者居住権は、建物の価値を「住む権利」と「所有権」に分ける。配偶者が住む権利だけを取得すれば、その分だけ取得額が小さくなり、残りの相続分で預貯金を取得できる。所有権は子が取得し、配偶者の死亡によって配偶者居住権が消滅すれば、子は完全な所有権を手にする。
2.1 改正前の状況
改正前も、配偶者が住み続ける方法がなかったわけではない。最高裁判所判決平成8年12月17日民集50巻10号2778頁は、共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物に同居していた場合、特段の事情のない限り、被相続人と同居の相続人との間に、相続開始時を始期とし遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推認されるとした。
この判断によって、遺産分割が終わるまでの居住は一定程度守られた。しかし、使用貸借は当事者の意思の推認に基づくものであり、被相続人が反対の意思を示していれば成立しない。遺産分割が終われば終了するため、長期の居住は保障されない。建物が第三者に譲渡されれば対抗できない。
この判例が配偶者短期居住権（第1037条以下）の母体となり、長期の居住を守る制度として配偶者居住権が設けられた。
2.2 賃借権とも使用貸借とも違う
配偶者居住権は、建物の全部を無償で使用し収益する権利である。賃借権と似ているが、対価を払わない点、登記によって第三者に対抗できる点、譲渡ができない点（第1032条第2項）で異なる。使用貸借とも似ているが、法律の規定によって発生し、登記による対抗力を持つ点が違う。
相続法の中に置かれた、この制度限りの特殊な権利と理解するのが正確である。
3 第1028条第1項（成立要件）
3.1 三つの要件
条文を分解すると、次の三つが揃って初めて配偶者居住権が成立する。
第一に、権利者が「被相続人の配偶者」であること。第二に、「被相続人の財産に属した建物」に「相続開始の時に居住していた」こと。第三に、第1号または第2号の取得原因があること。
3.2 「配偶者」
法律上の婚姻関係にある配偶者に限られる。内縁の配偶者や事実婚のパートナーは含まれない。相続権を持たない者に相続法上の権利を与える制度ではないからである。
婚姻期間の長短は問われない。相続開始の時に婚姻関係が続いていればよく、別居していても婚姻が継続していれば配偶者である。離婚が成立していれば対象外となる。
3.3 「被相続人の財産に属した建物」
相続開始の時に被相続人が所有していた建物であることを要する。第三者が所有する建物に被相続人と配偶者が賃借人として住んでいた場合は対象にならない。その場合は賃借権が相続の対象となり、配偶者は共同相続人として賃借権を承継する。
被相続人と配偶者が共有していた建物は対象になる。第1項ただし書が除外するのは「配偶者以外の者と共有していた場合」だからである。夫婦の共有名義の自宅は、配偶者居住権の対象として珍しくない。
3.4 ただし書（配偶者以外の者との共有）
被相続人が相続開始の時に居住建物を配偶者以外の者と共有していた場合、配偶者居住権は成立しない。
理由は、共有者の権利を一方的に制約できないことにある。配偶者居住権が成立すると、その建物は配偶者が無償で全部を使える状態になる。被相続人の持分についてはそれでよいとしても、配偶者以外の共有者は、相続に何ら関与していないのに自分の持分の使用収益を奪われる。
被相続人が兄弟と共有していた実家、被相続人と子が共有していた自宅は、この規定によって対象から外れる。二世帯住宅を親子の共有名義で建てている場合が典型であり、相談の現場で見落とされやすい。
3.5 「相続開始の時に居住していた」
生活の本拠として現に使用していたことをいう。住民票の記載は判断材料の一つにすぎず、実態で判断される。
建物の一部に居住していれば足りる。一階が店舗、二階が住居という建物でも、配偶者居住権は建物の全部に及ぶ。条文が「居住建物の全部について」と定めているためであり、居住部分に限られない点は配偶者にとって有利に働く。
相続開始時に入院していた場合、老人ホームに短期入所していた場合は、生活の本拠が移転したといえるかどうかで判断が分かれる。家財が残されており、退院後に戻る予定であったなら、なお居住していたと評価されよう。施設に住民票を移し、自宅を引き払っていれば、居住していたとはいえない。
3.6 第1号（遺産分割による取得）
共同相続人の協議による遺産分割で配偶者居住権を取得すると定めた場合である。家庭裁判所の調停による分割も含まれる。審判による場合は第1029条が要件を加重する。
3.7 第2号（遺贈）
被相続人が遺言で配偶者居住権を遺贈した場合である。条文が「遺贈」に限り、特定財産承継遺言（相続させる旨の遺言）を挙げていないのは意図的である。
特定財産承継遺言とすると、配偶者はこれを放棄できない。相続放棄をすれば相続人の地位そのものを失うため、配偶者居住権だけを断ることができなくなる。遺贈であれば、配偶者は第986条により遺贈のみを放棄できる。配偶者に選択の余地を残すため、遺贈という形式が選ばれた。
遺言を書く側にとっては注意を要する点である。「配偶者居住権を妻に相続させる」と書いた場合、遺贈の趣旨と解釈できるかが問題になる。実務では「配偶者居住権を妻に遺贈する」と明記するのが確実である。
死因贈与（第554条）による取得も認められる。遺贈に関する規定が準用されるためである。
4 第1028条第2項（混同の特則）
配偶者が居住建物の所有権を取得した場合、通常であれば所有権と配偶者居住権が同一人に帰属し、混同によって配偶者居住権は消滅する（第179条第1項本文）。
第2項は、他の者が共有持分を有する場合には消滅しないと定める。配偶者が持分の一部だけを取得した場面で、配偶者居住権が消えてしまうと、残りの持分を持つ共有者との関係で配偶者の立場が弱くなるからである。
配偶者が単独で所有権の全部を取得したときは、第2項の適用はなく、配偶者居住権は混同によって消滅する。単独所有者となった以上、別に住む権利を保持する必要はない。
5 第1028条第3項（持戻し免除の推定）
第903条第4項は、婚姻期間が20年以上の夫婦の一方が他方に居住用の建物または敷地を遺贈または贈与した場合、持戻し免除の意思を表示したものと推定する規定である。平成30年改正で新設された。
第1028条第3項は、これを配偶者居住権の遺贈にも準用する。婚姻20年以上の夫婦で配偶者居住権が遺贈された場合、その価額は特別受益として持ち戻されず、配偶者の具体的相続分は減らない。配偶者は配偶者居住権に加えて、法定相続分に応じた遺産を取得できる。
長年連れ添った配偶者の生活を守るという、改正全体に通じる姿勢がここにも表れている。準用されるのは遺贈の場合であり、遺産分割による取得には適用がない。
6 第1029条（審判による取得）
6.1 趣旨
遺産分割が協議や調停でまとまらなければ、家庭裁判所の審判に移る。配偶者居住権は、建物の所有者となる相続人の権利を長期にわたって制約する。配偶者の居住を守る必要と、所有者となる者の不利益とを調整する基準が要る。第1029条はその基準を示した。
6.2 第1号（合意が成立している場合）
共同相続人の間で、配偶者が配偶者居住権を取得すること自体には合意がある場合である。他の財産の分け方で折り合いがつかず審判に至ったときが想定される。この場合、家庭裁判所は配偶者居住権を認める判断ができる。
6.3 第2号（特に必要があると認めるとき）
合意がない場合である。要件は二段構えになっている。配偶者が家庭裁判所に対して取得を希望する旨を申し出ていること、そして「居住建物の所有者の受ける不利益の程度を考慮してもなお配偶者の生活を維持するために特に必要があると認めるとき」に当たることである。
「特に必要」という文言が示すとおり、認められるハードルは高い。考慮されるのは、配偶者の年齢と健康状態、収入と資産、他に住む場所を確保できるか、建物の所有者となる相続人がその建物を使う予定があるか、といった事情である。
配偶者が高齢で収入が乏しく、その建物を離れると生活が成り立たない一方、所有者となる相続人は別に住居を持ち当面その建物を使う予定がないという事案であれば、第2号の要件を満たす方向に働く。
配偶者居住権が創設されてから日が浅く、審判による取得の判断が積み重なるのはこれからである。
7 第1030条（存続期間）
7.1 終身が原則
配偶者居住権の存続期間は、配偶者の終身の間である。配偶者が亡くなるまで居住を確保するという制度の目的が、そのまま条文になっている。
ただし書により、遺産分割の協議、遺言、家庭裁判所の審判で別段の定めをすることができる。「10年間」「配偶者が80歳に達するまで」といった定めが可能である。
7.2 期間を定めるかどうかの判断
期間を定めると、配偶者居住権の価額は下がる。終身の場合に比べて権利の存続が短いからである。その分だけ配偶者は他の遺産を多く取得できる。
反面、期間が満了すれば配偶者居住権は消滅する。存続期間を延長したり更新したりすることはできないと解されている。期間満了後も住み続けるには、所有者との間で新たに賃貸借契約や使用貸借契約を結ぶしかない。定めた期間より配偶者が長生きした場合に住む場所を失うおそれがあるため、期間を定める場合には慎重な検討が要る。
存続期間は登記事項とされている（不動産登記法第81条の2）。登記された期間が対外的な基準となる。
8 第1031条（登記）
8.1 第1項（登記を備えさせる義務）
居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負う。
配偶者居住権の登記は、配偶者を登記権利者、居住建物の所有者を登記義務者とする共同申請による。配偶者が単独で申請することはできないため、所有者が協力しなければ登記できない。そこで第1項が、所有者に協力する義務を課した。所有者が応じない場合、配偶者は登記手続を求める訴えを提起し、判決によって単独申請ができる。
前提として、建物の所有権が被相続人名義のままでは配偶者居住権の登記ができない。まず相続を原因とする所有権移転登記をし、次いで配偶者居住権の設定登記をするという順序になる。
登録免許税は、居住建物の固定資産税評価額の1000分の2である。
8.2 第2項（対抗力と妨害排除）
第605条の準用により、配偶者居住権は登記を備えれば第三者に対抗できる。居住建物が第三者に売却されても、配偶者は新しい所有者に対して居住を主張できる。
ここで注意を要するのが、建物賃貸借との違いである。建物の賃借人は、引渡しを受けていれば借地借家法第31条によって対抗力を得る。配偶者居住権にはこの規定が働かない。登記を備えなければ、現に住んでいても第三者には対抗できない。
所有者となった相続人が建物を第三者に売却し、その第三者が所有権移転登記を先に備えてしまえば、配偶者は明渡しを求められる。配偶者に残るのは、所有者に対する損害賠償請求にとどまる。登記は配偶者居住権にとって権利の生命線であり、遺産分割の成立後は速やかに手続を進める必要がある。
第605条の4の準用により、登記を備えた配偶者は、居住建物の占有を妨害する第三者に対して妨害の停止を請求でき、第三者が占有しているときは返還を請求できる。無断で入り込んだ者を自ら排除できるという意味を持つ。
9 用語解説
配偶者居住権
被相続人の配偶者が、相続開始時に居住していた被相続人所有の建物の全部を、無償で使用し収益する権利。
居住建物
配偶者居住権の対象となる建物。配偶者が相続開始の時に居住していた被相続人所有の建物をいう。
使用及び収益
自ら住むことに加え、第三者に賃貸して賃料を得ることも含む。ただし賃貸には所有者の承諾が必要である（第1032条第3項）。
持戻し免除の意思表示
特別受益を相続分の計算に算入しない旨の被相続人の意思表示。婚姻20年以上の夫婦間の居住用不動産の遺贈や贈与では、その意思表示があったものと推定される（第903条第4項）。
混同
同一物について所有権と他の物権が同一人に帰属した場合に、他の物権が消滅すること（第179条第1項）。
対抗要件
権利の取得を第三者に主張するために必要な要件。配偶者居住権では登記がこれに当たる。
登記義務者
共同申請において、登記によって不利益を受ける側の当事者。配偶者居住権の設定登記では居住建物の所有者がこれに当たる。
配偶者短期居住権
相続開始から一定期間、配偶者の居住を無償で保護する権利（第1037条以下）。配偶者居住権とは別の制度である。
10 改正の経緯と現行法の状況
配偶者居住権は、平成30年法律第72号による相続法改正で新設された。施行日は令和2年4月1日である。同じ日に配偶者短期居住権も施行された。
経過措置として、改正法の附則第10条により、配偶者居住権に関する規定は施行日前に開始した相続については適用されない。また、施行日前にされた遺贈についても適用されない。令和2年4月1日より前に書かれた遺言で配偶者居住権を遺贈しても効力は生じないため、古い遺言は作り直す必要がある。
登記手続については、令和2年4月1日施行の不動産登記法改正で第81条の2が新設され、配偶者居住権の登記事項として存続期間と、第三者に居住建物の使用または収益をさせることを許す旨の定めが定められた。登記統計にも「配偶者居住権の設定」という区分が設けられており、件数は政府統計の総合窓口で確認できる。
税務面では、相続税法第23条の2が配偶者居住権とその敷地利用権の評価方法を定めている。配偶者居住権の価額は、建物の相続税評価額から、存続年数の経過後に所有者に戻る部分の現在価値を差し引いて算出する。存続年数は、終身の場合は配偶者の平均余命を用いる。
令和8年6月24日に公布された民法等の一部を改正する法律（令和8年法律第45号）は、成年後見制度の一元化と遺言制度の見直しを内容とするものであり、法務省が公表した新旧対照条文によれば、第1028条から第1031条までは改正の対象に含まれていない。
11 判例・裁判例
11.1 制度の前史としての使用貸借の推認（最高裁判所判決平成8年12月17日）
最高裁判所判決平成8年12月17日民集50巻10号2778頁は、共同相続人の一人が相続開始前から被相続人の許諾を得て遺産である建物に被相続人と同居していた場合には、特段の事情のない限り、被相続人とその相続人との間において、相続開始時を始期とし遺産分割時を終期とする使用貸借契約が成立していたものと推認されると判断した。
改正前に配偶者の居住を守る役割を果たしてきた判断であり、配偶者短期居住権の立法の基礎となった。同時に、この構成の限界が配偶者居住権の必要性を示している。当事者の意思の推認に依拠するため被相続人が反対の意思を示していれば成立せず、遺産分割の終了で効力を失い、第三者にも対抗できない。配偶者居住権は、この三つの弱点を法定の権利と登記によって克服した制度である。
11.2 配偶者居住権をめぐる判例の状況
配偶者居住権そのものを正面から扱った最高裁判所の判例は、まだ見当たらない。令和2年4月1日以後に開始した相続にしか適用されないうえ、遺産分割の協議や調停で決着する事案が多く、上級審まで争われる例が限られているためと考えられる。
とりわけ第1029条第2号の「特に必要があると認めるとき」の判断基準は、条文の文言と立案担当者の解説から読み取るほかない状況にある。実務では、審判に持ち込む前に、協議や調停で合意を形成する方向で検討するのが現実的である。
12 実務上の留意点
12.1 制度が向いている場面
- 遺産の大半が自宅で、預貯金が少ない世帯。配偶者が住まいと生活資金の双方を確保できる
- 子が前妻または前夫との間の子であり、配偶者と折り合いが悪い場合。所有権を子に渡しつつ、配偶者の居住を法的に守れる
- 配偶者が高齢で、自宅を売却して住み替える意思がない場合
12.2 制度が向かない場面
- 建物が被相続人と子の共有になっている場合。第1028条第1項ただし書により成立しない
- 配偶者が将来自宅を売却して施設に入る可能性が高い場合。配偶者居住権は譲渡できず、換価しにくい
- 相続人が配偶者のみである場合。配偶者が所有権を取得すればよく、権利を分ける意味がない
- 建物が老朽化しており、建て替えを予定している場合
12.3 遺言を書く側への助言
- 配偶者居住権は「遺贈する」と書く。「相続させる」では配偶者が放棄できなくなるおそれがある
- 建物の共有関係を登記事項証明書で確認する。配偶者以外の者との共有であれば設定できない
- 存続期間を定めるかどうかを検討する。定めなければ終身である
- 建物の所有権を誰に取得させるかも併せて定める。所有者が定まらなければ登記が進まない
- 令和2年4月1日より前に作成した遺言で配偶者居住権に触れていても効力は生じない。作り直す
12.4 相続開始後の手続
- 遺産分割の協議書には、配偶者居住権の内容、存続期間、居住建物の表示を明記する
- 建物の相続登記を先に済ませ、続いて配偶者居住権の設定登記をする
- 登記は所有者との共同申請である。協議書の段階で登記手続への協力を約束させておく
- 登記を怠ると、建物が第三者に売却された場合に居住を主張できない
12.5 評価と税務
配偶者居住権の価額をどう定めるかは、遺産分割の結論を左右する。相続税の計算では相続税法第23条の2の方法によるが、遺産分割における評価は当事者の合意または鑑定によることになる。金額が大きくなる場合、税理士や不動産鑑定士との連携が要る。
配偶者の死亡によって配偶者居住権が消滅したとき、その消滅による所有権の価値の回復には相続税が課されない。この点が二次相続を見据えた検討で語られることが多いが、制度の目的はあくまで配偶者の居住の確保である。税負担だけを理由に設定すると、住み替えの自由を失うといった副作用を招く。
13 参考資料・参考サイト
- e-Gov法令検索 民法（明治29年法律第89号） https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089
- 法務省「民法及び家事事件手続法の一部を改正する法律について（相続法の改正）」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00222.html
- 法務省民事局「民法等の一部を改正する法律」（成年後見及び遺言の制度の見直し）について https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00410.html
- 政府統計の総合窓口（e-Stat） 登記統計 https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?toukei=00250002
- 裁判所 裁判例検索 https://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/search1
- 最高裁判所判決平成8年12月17日民集50巻10号2778頁
